ESTRATEGAS        
 
JOSÉ DE VEDIA, GERENTE GENERAL DE ASEGURADORES DE CAUCIONES
Garantías inmobiliarias para apuntalar un mercado en crecimiento
La cobertura brinda protección y seguridad a las familias que invierten en viviendas en construcción, un mercado que crece gracias al auge de los créditos hipotecarios UVA.
Las garantías inmobilitarias, segmento de seguros de Caución tipificado en el Código Civil a partir de la reforma de 2015, se encarga de proteger a las familias que invierten en viviendas en construcción. José de Vedia, gerente general de Aseguradores de Cauciones, una de las compañías protagonistas del ramo, remarca que estas coberturas brindan protección y seguridad a un mercado que crece gracias al auge de los créditos hipotecarios UVA.

¿En qué consiste el régimen de garantías inmobiliarias en la Argentina?

Cuando se reformó el código civil en 2015, se incluyó en el artículo 2071 la obligación de tener la garantía para construcciones en curso, la tradicional venta de pozos. Es un régimen que existe en otros países. No obstante, nuestra legislación es muy corta en el tema aún, toma los antecedentes de la legislación española, donde existe la cobertura de este tipo. También hay antecedentes en otros mercados como Chile y algunos de Europa.

Lo que se protege es al consumidor, las familias que ponen dinero por un bien que está en construcción. Tenemos muchos antecedentes de constructores que no han culminado la obra o se han salido de la misma, por eso era necesario este seguro obligatorio.

¿Cuál es la importancia de estas coberturas?

No sólo se trata de la protección financiera, la importancia radica también en que las compañías especializadas van a poder ver la calidad y la seguridad del proyecto, hacer un seguimiento, y funcionar como un elemento de selección y de fortalecimiento del mercado. En Caución siempre decimos que el producto no es sólo la protección financiera sino también la preselección de los desarrolladores. Hay algunos de ellos que están mal preparados para el mercado, a esos ahora les va a ser difícil conseguir las garantías. En cambio, se van a desarrollar los que sean buenos y estén bien preparados.

¿Cómo es el esquema de contratación de este seguro?

El desarrollador inmobiliario es el que tiene la obligación de dar el seguro a favor del comprador. Generalmente, en estos casos, se da un anticipo fuerte en la firma del boleto y después cuotas mensuales, así que la suma asegurada va aumentando con cada cuota. La Superintendencia de Seguros aprobó una póliza global por proyecto, es decir que el desarrollador le da a todos los firmantes del boleto certificados de cobertura por esa póliza, y los va manteniendo informados a través de la inmobiliaria. La póliza se mantiene vigente hasta que se entrega la propiedad.

Que sea una sola compañía por proyecto es importante porque le permite a la aseguradora un mayor control del manejo del proyecto y de los fondos que se destinan a la construcción. Fue una medida muy importante.

¿Este seguro incluye una tasa de interés a favor del asegurado? ¿Se tiene en cuenta la inflación en ese cálculo?

En los boletos se reconoce un interés en caso de que haya que devolver los fondos. Tiene sentido porque hay alguien que está anticipando fondos. El modelo de póliza es único y obligatorio, las compañías no pueden variarlo, pero sí se ven en el mercado boletos en los que se negocian los valores en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Estos reconocen la tasa de inflación pero, en comparación con los boletos en dólares, la tasa de interés suele ser más baja.

¿Para ejecutar el seguro es necesario que todos los fondos involucrados estén bancarizados?

Exactamente. El desarrollador tiene que tener una cuenta única por cada proyecto, y ahí concentra todos los fondos de los pagos, los montos que no hayan sido transferidos por esa vía no son tenidos en cuenta en la cobertura. Eso hace que la compañía pueda controlar que esos fondos se usen efectivamente para ese proyecto, le da transparencia a todo el proceso. El mercado inmobiliario va a tener que adaptarse a esto.

¿Qué tan desarrollado está este ramo en los distintos países en los que se ha implementado?

Hemos conversado mucho con compañías de otros mercados para ver cómo funcionó en cada lugar. El ejemplo más cercano es España, dónde anduvo bien por muchos años pero con la crisis inmobiliaria de 2008 se puso en riesgo a dos de las compañías más importantes, las cuales siguen hasta hoy pagando siniestros enormes. Por eso hay que trabajar con mucha cautela.

¿Cómo ve la coyuntura actual y perspectivas del mercado inmobiliario en la Argentina?

Es una coyuntura muy interesante. Con los créditos hipotecarios UVA el mercado se va a reactivar de manera muy fuerte. Puede comprar departamentos un segmento de la población que antes no llegaba. La cuota vale lo mismo que un alquiler, y, si bien hay una primera fase de pagos anticipados, los mismos son más bajos que cuando no existían estos créditos. También los desarrolladores van a tener créditos accesibles para sus proyectos, por lo cual vemos un crecimiento enorme en la construcción de viviendas. Un proceso similar ya ocurrió en Chile.

¿Qué condiciones faltan para apuntalar este crecimiento esperado?

La Superintendencia de Seguros ha hecho un gran avance aprobando esta póliza, es una buena novedad para el mercado inmobiliario. Había una desprotección en el tema. No obstante, hay muchas cosas para mejorar como permisos, trámites municipales, burocracia. Eso se tiene que facilitar. Pero la gran noticia es la combinación del seguro para los pagos anticipados y el crédito hipotecario, son herramientas que juntas van a satisfacer una demanda insatisfecha.

 

Emmanuel Rodríguez

Publicado el 6/2/2018
 
JOSÉ DE VEDIA, GERENTE GENERAL DE ASEGURADORES DE CAUCIONES
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